“Eu sei de quase tudo um pouco, e quase tudo mal !”

Hit famoso de uma canção da década de 1980, a frase acima parece refletir a realidade de muitos síndicos, quer sejam eles integralmente dedicados a essa função, quer sejam voluntários.

Não são poucas as obrigações legais, regulamentações, medidas de segurança, certificações, etc, etc , que são suficientes para enlouquecer qualquer um.Somado à tudo isso, a função de síndico vai além, pois precisa se aplicar em resolver conflitos entre moradores, cobrar, receber e pagar as contas.

Como dar conta de tudo isso? Como sair de um mandato sem deixar um rastro de problemas e coisas mal resolvidas?

Pois aí está a tentação mais perigosa. Querer fazer tudo por conta própria, movido muitas vezes por boas intenções mas seguindo o senso comum ao invés de opiniões de profissionais.

Independente do tamanho do condomínio, há assuntos que não compete ao síndico resolver pessoalmente e isoladamente. Nem mesmo se lançar mão somente da ajuda do Conselho que, em 99% dos casos, são pessoas voluntárias sem muita experiência nas obrigações de um condomínio.  Lembramos que o síndico depois de terminado seu mandato é o único responsável civil e criminalmente por até cinco anos a respeito das decisões que tomou.

Imagine então o Síndico tendo que regularizar AVCB junto ao Corpo de Bombeiros, efetuar cobranças dos inadimplentes, contratar seguro de incêndio, defender-se em ações trabalhistas do condomínio. Impossível dominar todas as áreas.

Na Moreno Advocacia já atendemos desde problemas de tiroteio dentro do condomínio, passando por brigas de casal, abandono de menores, consumo e tráfico de drogas, à criação de família de roedores silvestres (ratos) dentro do apartamento.

Como fazer para dar uma resposta adequada e eficaz à tudo isso?

Nós adotamos dois critérios bem simples para identificar um bom síndico:

  • Capacidade de resolver conflitos (e não causá-los ou aumentá-los);
  • Habilidade de escolher bons parceiros e coordenar seus trabalhos.

Esse segundo ponto quebra aquela ideia de que o síndico tem que saber tudo.

Da mesma forma que ao Maestro em uma orquestra, cabe ao síndico contratar profissionais nas áreas que precisa atuar e usar com habilidade a experiência destes profissionais na tomada de decisões. Seu sucesso dependerá se escolheu bons profissionais e se soube utilizar-se deles na gestão do condomínio.

Especialmente falando da área do direito, nos atrevemos a dizer que, se o Síndico é o Maestro do condomínio coordenando a ‘orquestra” dos parceiros,  a assessoria jurídica é a “batuta” que deve estar sempre às mãos do síndico para fazer tudo funcionar como se deve pois, tudo na vida envolve Leis e conhecê-las e sua interpretação correta possibilita ao síndico elevar sua qualidade de trabalho.

Recebemos em nosso escritório alguns moradores que nos informaram sobre as decisões de um novo síndico, sem experiência, atuando de forma não remunerada mas que, no seu achismo daquilo que podia ou não podia fazer envolveu o condomínio em processos judiciais na ordem de um milhão de reais e isso em 3 meses de gestão! Analisamos os argumentos do síndico em dois desses processos. Tratam-se de idéias tão mal elaboradas que se fossem usadas com o pai ou a mãe, ou mesmo com a professora de escola primária ainda assim haveria risco de não serem aceitas. Quanto mais querer levar esses argumentos ao judiciário. Faltou assessoria jurídica!

Outro condomínio que nos convidou para assessorá-los, já estava na quarta gestão de despesas não comprovadas com documentos, contas não aprovadas e execuções judiciais no total de 500 mil reais, que bloqueavam qualquer valor existente na conta do condomínio. Alguém ainda, no meio desta confusão, teve a brilhante idéia de movimentar todos os valores do condomínio em conta de pessoa física. Resolveram assim o problema dos bloqueios judiciais, mas partiram para fraude na execução e crime tributário. E mais, este condomínio estava sim assessorado por um advogado mas sem nenhuma experiência na área condominial. Em poucas conversas porém com o Síndico e o Conselho entendemos que ainda não haviam entendidos nada sobre a gravidade da situação e acabamos não assumindo o caso.

Concluindo, pode ser breve pergunta em e-mail, uma dúvida rápida pelo telefone ou mesmo um parecer escrito e assinado por um advogado (para matérias complexas), o síndico não deve hesitar em ter o mínimo de suporte jurídico para decidir dentro da lei pois decisões erradas do síndico não raro saem dez vezes mais caras do que o mínimo de investimento necessário na prevenção destes erros.

E parafraseando a canção, pode o síndico sim saber de quase tudo um pouco….. só não pode agir com base no  “ quase tudo mal!”

Charlei Moreno Barrionuevo

OAB SP 260-099

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