Recebemos no escritório da Moreno Advocacia um morador de um condomínio que estava extremamente abalado e desolado. Desempregado há meses, pai de dois filhos adolescentes, com sua esposa afastada do trabalho e em grave estado de saúde, acabou por atrasar algumas parcelas da taxa condominial. Tentou fazer acordo, parcelamento, mas sem sucesso. A Síndica sem hesitar, para forçar o pagamento da dívida, mandou cortar a água da sua unidade numa sexta feira à tarde, deixando a família não só em uma situação de humilhação perante os demais moradores mas em completa incapacidade de sobrevivência e manutenção mínima das condições de higiene nesta unidade. A síndica por sua vez se defendeu dizendo que esta decisão de corte de água de inadimplentes foi aprovada em assembleia.

Surgem aqui os conflitos de interesses com os quais o síndico tem que aprender a lidar e que queremos nesse breve artigo trazer alguma luz sobre o assunto.

Por um lado temos o Condomínio que possui suas despesas mensais e estas devem ser pagas por todos os Condôminos. Temos ainda o interesse daqueles que pagam em dia suas obrigações e não podem se ver obrigados a custear quem assim não o faz. Essa é uma pressão real que pesa sobre o síndico.

Por outro lado temos que todos nós estamos sujeitos à dificuldades momentâneas e não raro elas são de ordem financeira. Temos ainda a extrema importância que o acesso à água significa não só para a sobrevivência do ser humano em dela se abastecer mas também quanto à manutenção de condições mínimas do meio ambiente em que vive.

O que fazer neste caso? Nesta balança de interesses e valores como se posicionar? Pode um síndico lançar mão do “chicote” como nos tempos medievais e obrigar as pessoas a cumprirem suas ordens? Será o uso da força o melhor remédio?

Por certo que não! O Judiciário Brasileiro já enfrentou essa questão no passado  com relação às autarquias municipais fornecedoras de água e existe decisão do STJ na qual às concessionárias é permitido o corte, desde que com prévio aviso. Porém este assunto está longe de ter sido pacificado pois inúmeras outras decisões existem em sentido contrário nos tribunais. Isto porém em relação à concessionárias públicas e não aos condomínios! Portanto, ao se aventurar o síndico a praticar um ato de tamanha imprecisão no meio jurídico quanto às concessionárias, o faz com muito mais risco quando este é praticado dentro do Condomínio.

Ao Condomínio bem administrado, caberá a cobrança rápida e eficaz das parcelas em atraso, mas TUDO DENTRO DA LEI, com a devida ação de execução na qual se dará ao Condômino inadimplente todas as possibilidades legais de tomar ciência prévia dos valores devidos,  de se defender se for o caso ou de parcelar a dívida sob autorização do juiz, mesmo que o síndico não concorde, conforme artigo 916 do Código de Processo Civil.

Atuando na orientação de síndicos na gestão de seus condomínios, temos sempre dado importância não apenas à questão da Lei, isto é, se tem o síndico tem direito de fazer isso ou aquilo, mas procuramos orientar e mostrar o que a aplicação daquela norma legal pode causar de ruídos entre os moradores  e prejuízos ao Condomínio, inclusive com ações judiciais que este possa via a sofrer.

Em linguagem clara, nas questões de condomínio dizemos sempre que,  “Não basta ter Razão é preciso ter Paz!”  Esta tranquilidade de convivência é o bem maior que o síndico deve perseguir.

No caso em questão de nosso cliente, percebemos que foi a própria síndica que induziu a Assembleia do Condomínio ao erro de aprovar tal ação de corte de água dos inadimplentes para que estes paguem a taxa de condomínio, sem qualquer análise administrativa e jurídica adequada  do que tal proposta significaria, sem contar os prejuízos financeiros que isso poderá trazer ao condomínio em razão de ações de indenização por Dano Moral.

Além da violação legal nem mesmo pelo ponto de vista da eficiência tal medida poderia ser objeto de aprovação pois tenho certeza que qualquer indenização por danos morais que o condomínio venha a sofrer nesse caso, será muitas vezes maior que a dívida atrasada que a síndica tentou cobrar pelos caminhos da agressão dos direitos desse morador e de sua família, todos irão pagar por isso.

Não é o fato da Assembleia ter decidido algo que isentará o síndico, a administração e o Condomínio de responsabilidades sobre seus atos. Uma votação em Assembleia não significa um “campo de força” protegendo o síndico  ou uma “permissão divina” para fazer tudo o que se quer.

Ao agir assim, violou a síndica o artigo 345 do Código Penal que assim diz: Exercício arbitrário das próprias razões – Art. 345 – Fazer justiça pelas próprias mãos, para satisfazer pretensão, embora legítima, salvo quando a lei o permite:Pena – detenção, de quinze dias a um mês, ou multa, além da pena correspondente à violência.

Deve-se levar em conta também que a Constituição Federal assegura a todo cidadão e a toda pessoa, nos seus artigos 5 e 6 , o direito à saúde, à vida, à higiene e outros inerentes à sua dignidade.

O bom síndico é aquele que resolve os problemas sem causar outros, principalmente quando os prejuízos serão bancados pelos condôminos que nele depositaram sua confiança! Pense Nisso!

Charlei Moreno Barrionuevo

OAB-SP 260.099

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